Nguyên tắc định giá bất động sản:
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường. Sau nữa, cũng cần phải nhấn mạnh rằng, những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ, mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau. Trong nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay, để các kết quả định giá gần sát với giá thị trường, việc định giá phải tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản được trình bày dưới đây.
- Nguyên tắc sử dụng tối ưu: Một bất động sản được đánh giá là sử dụng tối ưu nếu tại thời điểm định giá cho thấy bất động sản đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng tối ưu đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
- Nguyên tắc cung - cầu: Giá thị trường được xác định bằng sự tương tác của cung và cầu. Khi lượng cung tăng lên mà lượng cầu không tăng hoặc giảm thì giá thị trường sẽ giảm, khi lượng cung giảm mà lượng cầu không giảm hoặc tăng thì giá thị trường sẽ tăng lên; Khi lượng cung và lượng cầu cùng tăng hoặc giảm thì giá sẽ tăng hoặc giảm tuỳ theo tốc độ tăng, giảm của cung và cầu, giá tăng khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn cung và ngược lại.
- Nguyên tắc thay đổi: Nguyên tắc này cho rằng giá thị trường của một loại bất động sản cụ thể không bao giờ giữ nguyên vì các lực lượng tự nhiên, kinh tế, nhà nước và pháp luật, xã hội và môi trường luôn tác động làm thay đổi giá trị của bất động sản, thay đổi môi trường của bất động sản, thay đổi cả xu thế của thị trường đối với loại bất động sản đó như xu thế về qui mô đầu tư bất động sản, về chất lượng đầu tư bất động sản v.v…
- Nguyên tắc cân đối: Khi áp dụng đối với một bất động sản riêng biệt, nguyên tắc này cho rằng giá thị trường tối đa đạt được khi các yếu tố tạo ra bất động sản đạt tới trạng thái cân đối; khi áp dụng vào một vùng hay một khu vực cụ thể, nguyên tắc cân đối chỉ ra rằng giá thị trường tối đa của một bất động sản có thể đạt tới khi quỹ đất dành cho việc xây dựng bất động sản đó được sử dụng hợp lý.
- Nguyên tắc cạnh tranh: Cạnh tranh trong thị trường bất động sản được hiểu đó là biểu hiện của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại trong thị trường vì tính đến lợi ích của bản thân, nhằm tăng cường thực lực kinh tế của mình, loại trừ hành vi tương đồng của chủ thể hành vi kinh tế cùng loại.
- Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi: Nguyên tắc này cho rằng khi sự gia tăng liên tục của một nhân tố (x) trong sản xuất diễn ra bên cạnh các nhân tố khác được cố định, thì thu nhập thực (thu nhập ròng) sẽ tăng lên tới một giới hạn nhất định. Sau đó sự gia tăng liên tục của nhân tố (x) sẽ làm giảm giá trị thu nhập thực (thu nhập ròng) trong tương lai.
- Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác: Nguyên tắc tăng cho rằng, giá trị thị trường của những bất động sản có giá trị thực thấp sẽ được tăng thêm nhờ sự hội nhập với các bất động sản khác trong vùng có cùng kiểu loại sử dụng nhưng chúng có giá trị cao hơn nhiều lần; Nguyên tắc giảm cho rằng những bất động sản có giá trị thực cao nằm trong một khu vực mà những bất động sản ở đó chủ yếu có giá trị thấp hơn nhiều lần, thì giá trị thị trường của các bất động sản có giá trị cao đó có chiều hướng giảm so với giá trị thực của chính nó.
- Nguyên tắc thay thế: Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một bất động sản chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một bất động sản thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với bất động sản chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán.
- Nguyên tắc dự báo trước: Dự báo trước trong định giá bất động sản được hiểu đó là hành vi phán đoán của nhà đầu tư hoặc của người định giá về giá trị đầu tư sẽ thu được từ một bất động sản dựa vào kinh nghiệm và tình hình thực tế thị trường bất động sản trong khu vực.
- Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất: Khả năng sinh lời của đất được hiểu đó là khoản lợi nhuận thu được từ đất do nó có vị trí thuận lợi hơn so với các vị trí đất khác.
